Cómo se calcula el aumento del arriendo en Colombia
Esta página está calculada para los contratos que se reajustan en 2026, con un tope del 5,10%. Si buscas otro año, la tabla de topes de años anteriores está más abajo.
El aumento del arriendo — también llamado incremento o reajuste del canon — no es una cifra que el propietario elija. La Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, establece dos reglas fundamentales que todo agente inmobiliario, propietario y arrendatario debería conocer:
- Artículo 20 — Tope del incremento anual. El canon puede reajustarse una vez por año, y el reajuste no puede superar el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año inmediatamente anterior, publicado por el DANE.
- Artículo 18 — Tope del canon máximo. El canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Y el valor comercial, a su vez, no puede superar dos veces el avalúo catastral.
Estas dos reglas se aplican en conjunto. Aunque el incremento del año esté dentro del tope del IPC, el nuevo canon no puede superar ese 1% del valor comercial — es decir, hay un techo absoluto además del tope porcentual anual.
Tope del aumento para 2026
Para los contratos que se reajustan durante 2026, el tope aplicable es el IPC de 2025, publicado por el DANE en enero de 2026. Con esa cifra, el aumento máximo permitido es del 5,10% sobre el canon vigente.
Esto significa, por ejemplo:
- Un arriendo de $1.500.000/mes puede subir hasta $1.576.500/mes (un incremento de $76.500).
- Un arriendo de $2.800.000/mes puede subir hasta $2.942.800/mes (un incremento de $142.800).
El reajuste solo puede hacerse una vez cada doce meses y el propietario debe notificarlo por escrito al arrendatario con la antelación pactada en el contrato.
Topes de años anteriores
El tope de un año es siempre el IPC del año inmediatamente anterior. Si estás revisando un contrato viejo, verificando un reajuste que ya se aplicó o calculando una devolución por cobro en exceso, esta es la serie:
| Año del reajuste | IPC aplicable | Tope del aumento |
|---|---|---|
| 2026 | IPC 2025 | 5,10% |
| 2025 | IPC 2024 | 5,20% |
| 2024 | IPC 2023 | 9,28% |
| 2023 | IPC 2022 | 13,12% |
| 2022 | IPC 2021 | 5,62% |
| 2021 | IPC 2020 | 1,61% |
| 2020 | IPC 2019 | 3,80% |
El salto de 2023 y 2024 es el que más disputas genera: un contrato reajustado en 2023 pudo subir legalmente 13,12%, y muchos arrendatarios que lo recuerdan asumen que el tope sigue siendo de dos dígitos. Para 2026 es menos de la mitad.
El canon máximo legal (1% del valor comercial)
Aquí es donde muchos agentes se confunden. El Artículo 18 de la Ley 820 dice explícitamente que el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. Y la misma ley aclara que ese valor comercial tiene un tope: no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente.
En la práctica, esto crea una fórmula simple:
Canon máximo legal = 1% × valor comercial (con valor comercial ≤ 2× avalúo catastral)
Para un inmueble con avalúo catastral de $200 millones, el valor comercial máximo reconocido por la ley es $400 millones, y por tanto el canon máximo legal es $4.000.000/mes. Si el arriendo pactado ya está en ese techo, ningún incremento por IPC es legal — el canon está topado.
Esta verificación es especialmente importante en zonas donde los precios del arriendo han subido rápido en los últimos años: partes de Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena. Es común encontrar contratos cuyo canon vigente ya roza o supera el tope legal, y un incremento adicional expondría al propietario a una devolución de lo cobrado en exceso si el arrendatario lo disputa.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario subir el arriendo cada seis meses?
No. Según el Art. 20 de la Ley 820, se permite un solo reajuste cada doce meses, contados desde la fecha de inicio del contrato o del último reajuste.
¿Qué pasa si el contrato no menciona el incremento?
Si el contrato no dice nada, aplica automáticamente el tope del IPC del año anterior. El propietario no puede subir más que eso, aunque el arrendatario lo acepte — la Ley 820 es de orden público y sus topes no son renunciables.
¿Qué pasa si ya cobré un incremento mayor al legal?
El arrendatario puede solicitar la devolución de lo cobrado en exceso, actualizado con el IPC. Como agente, si descubres que un cliente ha estado cobrando por encima del tope, lo prudente es regularizar hacia adelante y evaluar el riesgo de reclamaciones pasadas.
¿Cuándo se publica el IPC del año anterior?
El DANE publica el IPC anual en los primeros días de enero. Actualizamos esta calculadora con la cifra oficial tan pronto como está disponible.
¿Aplica también a locales comerciales?
No, y la diferencia es grande. La Ley 820 regula únicamente vivienda urbana. El arriendo de un local comercial se rige por el Código de Comercio (Art. 518 y siguientes), y ahí no existe el tope del IPC ni el techo del 1% del valor comercial.
En un local comercial, el aumento es el que diga el contrato. En la práctica la mayoría de los contratos pactan el IPC del año anterior, porque es la referencia conocida, pero nada obliga a ello: se puede pactar IPC más unos puntos, un porcentaje fijo, o una fórmula distinta. Si el contrato no dice nada, no hay un tope legal al que remitirse y el reajuste depende de lo que las partes acuerden.
Lo que sí protege al arrendatario comercial es otra cosa: el derecho de renovación del Art. 518, cuando ha ocupado el local con el mismo negocio por dos años o más. Ese derecho se discute ante un juez si no hay acuerdo sobre las nuevas condiciones, incluido el canon.
Conclusión práctica: no uses esta calculadora para un local comercial. El resultado sería un tope que no aplica.
Fuentes
Esta herramienta es informativa
Las calculadoras de ver.me son una referencia rápida basada en la normativa colombiana vigente, pero no sustituyen el consejo de un contador, abogado o asesor inmobiliario profesional.
Los valores tributarios (UVT, IPC, tarifas, exenciones) y la interpretación de decretos cambian con el tiempo. Eres responsable de verificar la información antes de tomar cualquier decisión importante: no te apoyes únicamente en estos resultados para firmar contratos, presentar declaraciones o comprometerte con un cliente.