Calculadora de incremento de arriendo 2026

#Cómo funciona el incremento de arriendo en Colombia

La Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, establece dos reglas fundamentales que todo agente inmobiliario, propietario y arrendatario debería conocer:

1. Artículo 20 — Tope del incremento anual. El canon puede reajustarse una vez por año, y el reajuste no puede superar el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año inmediatamente anterior, publicado por el DANE.
2. Artículo 18 — Tope del canon máximo. El canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Y el valor comercial, a su vez, no puede superar dos veces el avalúo catastral.

Estas dos reglas se aplican en conjunto. Aunque el incremento del año esté dentro del tope del IPC, el nuevo canon no puede superar ese 1% del valor comercial — es decir, hay un techo absoluto además del tope porcentual anual.

#Tope de incremento para 2026

Para los contratos que se reajustan durante 2026, el tope aplicable es el IPC de 2025, publicado por el DANE en enero de 2026. Con esa cifra, el incremento máximo permitido es del 5.10% sobre el canon vigente.

Esto significa, por ejemplo:

• Un arriendo de $1.500.000/mes puede subir hasta $1.576.500/mes (un incremento de $76.500).
• Un arriendo de $2.800.000/mes puede subir hasta $2.942.800/mes (un incremento de $142.800).

El reajuste solo puede hacerse una vez cada doce meses y el propietario debe notificarlo por escrito al arrendatario con la antelación pactada en el contrato.

#El canon máximo legal (1% del valor comercial)

Aquí es donde muchos agentes se confunden. El Artículo 18 de la Ley 820 dice explícitamente que el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. Y la misma ley aclara que ese valor comercial tiene un tope: no puede exceder dos veces el avalúo catastral vigente.

En la práctica, esto crea una fórmula simple:

Canon máximo legal = 1% × valor comercial (con valor comercial ≤ 2× avalúo catastral)

Para un inmueble con avalúo catastral de $200 millones, el valor comercial máximo reconocido por la ley es $400 millones, y por tanto el canon máximo legal es $4.000.000/mes. Si el arriendo pactado ya está en ese techo, ningún incremento por IPC es legal — el canon está topado.

Esta verificación es especialmente importante en zonas donde los precios del arriendo han subido rápido en los últimos años: partes de Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena. Es común encontrar contratos cuyo canon vigente ya roza o supera el tope legal, y un incremento adicional expondría al propietario a una devolución de lo cobrado en exceso si el arrendatario lo disputa.

#Preguntas frecuentes

#¿Puede el propietario subir el arriendo cada seis meses?

No. La Ley 820 permite un solo reajuste cada doce meses, contados desde la fecha de inicio del contrato o del último reajuste.

#¿Qué pasa si el contrato no menciona el incremento?

Si el contrato no dice nada, aplica automáticamente el tope del IPC del año anterior. El propietario no puede subir más que eso, aunque el arrendatario lo acepte — la Ley 820 es de orden público y sus topes no son renunciables.

#¿Qué pasa si ya cobré un incremento mayor al legal?

El arrendatario puede solicitar la devolución de lo cobrado en exceso, actualizado con el IPC. Como agente, si descubres que un cliente ha estado cobrando por encima del tope, lo prudente es regularizar hacia adelante y evaluar el riesgo de reclamaciones pasadas.

#¿Cuándo se publica el IPC del año anterior?

El DANE publica el IPC anual en los primeros días de enero. Actualizamos esta calculadora con la cifra oficial tan pronto como está disponible.

#¿Aplica también a locales comerciales?

No. La Ley 820 regula vivienda urbana. Los arriendos de locales comerciales se rigen por el Código de Comercio (Art. 518 y siguientes) y tienen reglas distintas.