Calculadora de rentabilidad de arriendo

#Qué mide esta calculadora

Cuando alguien pregunta "¿cuánto rinde una finca raíz en Colombia?", la respuesta rápida suele ser un porcentaje bruto: divides el canon anual sobre el valor del inmueble y listo. Pero ese número ignora los gastos reales del propietario — administración, predial, seguros, mantenimiento, comisión del agente, vacancia — y termina sobreestimando la rentabilidad real.

Esta herramienta calcula las dos cifras que de verdad importan:

• Rentabilidad bruta: canon anual / valor del inmueble. Útil para comparar rápido entre propiedades.
• Rentabilidad neta: (canon anual − gastos) / valor del inmueble. El número real que termina en el bolsillo del propietario.

Y compara la rentabilidad neta con un CDT referencia del 10% E.A. — para que quede claro si la inversión inmobiliaria supera o no una alternativa libre de gestión.

#La fórmula completa

Rentabilidad neta anual = (Canon anual − Gastos anuales) ÷ Valor del inmueble

Donde los gastos típicos en Colombia incluyen:

• Administración (propiedad horizontal): entre $200.000 y $800.000/mes en edificios, cero en casas independientes.
• Predial: en promedio entre 0.4% y 1.2% del avalúo catastral al año, según municipio y estrato.
• Seguros: terremoto + daños + responsabilidad civil suelen costar entre $200.000 y $800.000/año.
• Mantenimiento: regla empírica del 1% del valor del inmueble por año para mantenimiento preventivo.
• Comisión de administración inmobiliaria: si un agente administra el contrato, suele cobrar el 10% del canon mensual.
• Vacancia: un inmueble no siempre está arrendado. Supuesto prudente: 8.33% del año (un mes por año) en mercados sanos; más en zonas con alta rotación.

#Qué es un "buen" rendimiento

No hay un número mágico, pero sí puntos de referencia útiles para el mercado colombiano:

• Rentabilidad bruta por debajo del 5%: probablemente una mala inversión, especialmente si se compró con crédito.
• Entre 5% y 7% bruta: promedio del mercado en zonas consolidadas (Chicó, Poblado, Ciudad Jardín).
• Por encima del 8% bruta: generalmente indica un inmueble en zona de mayor rotación o riesgo, o un precio de compra especialmente bajo.
• Rentabilidad neta que supera el CDT (~10% E.A.): la inversión inmobiliaria justifica su iliquidez y su costo de gestión.

Estas cifras varían con el ciclo de tasas. En un escenario de tasas altas (como Colombia vivió en 2023–2024), incluso inmuebles bien ubicados quedan por debajo del CDT en términos de rentabilidad corriente — el argumento de inversión pasa a depender de la valorización esperada, no del flujo.

#Valorización: lo que la calculadora no incluye

Este cálculo mide rendimiento corriente: el flujo de caja del arriendo neto. No incluye la valorización del inmueble, que históricamente agrega entre 3% y 7% anual adicional en ciudades principales de Colombia (con periodos de estancamiento).

Si quieres estimar el retorno total, suma la valorización esperada a la rentabilidad neta. Una regla prudente para clientes conservadores en 2026: valorización del 3–4% anual nominal, que en términos reales (descontando inflación) apenas mantiene el capital.

#Preguntas frecuentes

#¿El canon debería subir cada año?

Sí, por ley puede reajustarse anualmente hasta el IPC del año anterior (Ley 820/2003). Para proyecciones a varios años, asumir que el canon crece al ritmo de la inflación es razonable. Ver nuestra calculadora de incremento de arriendo para el cálculo exacto.

#¿Qué pasa con el apalancamiento?

Si el inmueble se compra con crédito hipotecario, la rentabilidad sobre el capital propio (cash-on-cash) puede ser mucho mayor — pero también lo es el riesgo. Esta calculadora mide la rentabilidad sobre el valor total del inmueble, que es el indicador estándar para comparar inversiones.

#¿La administración la paga el dueño o el arrendatario?

Depende del contrato. En Colombia es común que el arrendatario pague la administración directamente, lo que mejora la rentabilidad neta del propietario. Si ese es el caso, déjala en cero en la calculadora. Si la paga el propietario, ingrésala.

#¿Por qué 10% de comisión de administración?

Es el estándar del mercado en Colombia para administración de arriendos residenciales por parte de inmobiliarias. Incluye recaudo, seguimiento, visitas, y gestión de siniestros menores. Si administras tú directamente, pon 0%.